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收了万达74家酒店的富力地产 仍在负重前行

发布时间:2019-03-21

“成为世界最大的豪华酒店业主,感觉怎么样?” 3月20日下午,在富力地产的2018年业绩发布会上,《中国企业家》问该公司董事长李思廉。

  “感觉很好。起码自己在出差的时候,可以得到特别的关注。而且我们的确买得不贵,所以OK的,当时的交易应该是双赢的交易。”李思廉笑答。

  李所说的交易,指的是2017年,富力地产以约190亿元的对价,收购了万达的74家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分,该等交易总额超600亿元,被称作“世纪大并购”。按照原计划,原酒店及文旅城资产包均归融创所有,但富力地产半路杀出,在短短9天时间里,切下了酒店资产的“蛋糕”。

  藉此,富力地产现已拥有89间酒店,其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团。此外,还有37家在建及规划中酒店。在其发给现场媒体的业绩报告彩页中,“全球最大的豪华酒店业主”的标题赫然在列。显然,李思廉对他拥有的这个新名号非常满意。

  由于2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的第一个完整财年,现已有71家酒店被合并报表,业界十分关注这块业务的进展情况。经营酒店是一项长期而精细的工作,当王健林谈到出售酒店资产的初衷时,也曾说过:“没有必要持有回报率偏低的酒店资产”。

  然而,就在3月初,富力地产联席董事长兼总裁张力接受采访时却说:“收购的万达项目现在有近10%的回报了。”这当然是一个相当不错的数字,但却和人们对豪华酒店业现状的认知有所背离。会甲集团CEO汤新满告诉记者,近几年,国内的豪华酒店的经营状况普遍不太好,具体要看城市,赚钱的不多。

  同样,记者在业绩报告中并未找到“近10%的回报”的相关数据,反而,业绩报告中显示,富力去年的酒店运营业绩仍处于亏损状态,当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。在过去6年中,除去2017年,富力的酒店业绩有5年录得亏损。

  谜之酒店业绩

  富力地产是业内比较少见的发布业绩盈警的地产股。

  2月17日,富力地产就发布公告称,截至2018年12月31日,集团未经审核管理账目初步评估,2018年度合并利润将较2017年度减少约 60%。该公司解释的理由是,集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少,预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。

  这份公告将人们的记忆拉回到2017年7月19日的北京万达索菲特酒店,万达出售资产发布会在此举行。前往采访的记者原本以为主角是万达和融创,但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然,背景板被换下,主角又只剩下万达和融创,贵宾室里传来嘈杂声响,不久后背景板再次更换,富力地产的名字又回去了。

  及至发布会举行,大家发现,富力地产的收购对价比原先融创谈的,少了136.89亿元。签约仪式的第二天,富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露部分交易细节,称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间,强调“只接受6折价格”,并且承认收购价格的确有变化,“直到签约前最后一刻才定下”。

  富力地产“砍价能手”的声名由此传开。

  但从报表来看,上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后,至少2018年没有给该公司带来正面的收益。

  业绩报告显示,期内酒店营业额70.27亿元,年内净亏损4.59亿元。  而在2017年,这一板块营业额为23.75亿元,但盈利高达129.36亿元,是当年净利润主要贡献来源。

  业绩会现场,关于过去一年公司酒店业务的详细亏损数据,李思廉和在场其他管理层没有说明。李思廉表示,酒店方面一般看现金流。“因为酒店的账,本身很难赚钱。”

  “在账面上有会计的处理,所以大家很难看到我们酒店的实际情况,而目前酒店整体的净利润,返还给业主的大概是13.5亿元。”富力地产董事长助理陈志濠也未直接回应媒体关于“酒店业务亏损”的疑问。

  李思廉则接着陈志濠的话表示,“13.5亿的利润,已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。

  当然,陈志濠也表示,要进一步优化酒店运营,包括成本、售价、收入、利润率。

  成为全球最大豪华酒店业主的富力地产,仍在负重前行。

  李思廉表示,“公司针对酒店有很多计划,包括在中国通过酒店资产包在市场融资,REITs等,会在二季度实行,这对公司都有非常大的帮助”。

  规模方面李思廉也有计划。“目前富力有十几间酒店在建,两年内公司酒店数量会增加到100间左右。”陈志濠也透露,公司希望酒店加上其他投资物业的规模,在5年之内可以“翻一番”。

  弯道超车的压力

  就在富力签下万达酒店资产前一个月,该公司刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表,截至2017年6月末该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元,比整个交易对价都少。据了解,签约后的一段时间里,富力地产曾给旗下地产在售项目压力,要求迅速回款。

  值得注意的是,2018年全年,富力地产权益合约销售金额约1310.6亿元,擦线完成1300亿的年度目标,对于这种规模的企业来说,近200个亿的交易所形成的财务压力,不可能是短时间的。

  据2018业绩,截至报告期末,计入流动负债的借款为524亿元,长期借款为1109.48亿元。而报告期末现金为347亿元,其中可自由支配的现金仅为198亿元。

  当然,富力地产董事总经理李哲明表示,2018年到期的短期负债为160亿元。而近期所进行的一些融资项目,其时限均在一年以上。“富力地产短期内的负债压力已经基本解决。”

  据统计,2018年富力公开发债超过20次,融资金额将近800亿元。不过,融资道路并不顺利。过去一年中,富力地产曾4次取消融资计划。

  尤其是,自2006年上市以来,富力还首次进行股权再融资。2018年11月5日,富力地产公告,决定发行不超过8.06亿股新H股,若以当日收盘价12.14港元/股计算,富力地产将融资97.79亿港元。

  2019年伊始,富力继续开启融资之路的“高举高打”。其已完成了8笔融资,包括3笔超短期融资券、2笔资产支持证券-ABS、1笔公司债和2笔优先票据,融资规模超250亿元。

  此外,富力的融资成本还在不断攀升。据富力地产2018年中期报告,上半年融资成本高达27.5亿元,同比上升184%。据2018年年报,报告期内,公司融资成本更同比增加212%,达到52.12亿元。

  关于2019年房地产金融信贷政策的判断,张力曾在今年两会期间公开表示,其持有较为乐观态度。“当前融资情况已经好了很多,利率也较前几个月有明显下降”。同时,“总体融资环境对于地产应该说比较好,没之前那么紧了”。

  富力地产曾经是华南五虎之一,即中国房地产市场中最早冒出来的弄潮儿。但是最近几年,富力地产出现过掉队。

  2018年是富力地产历史上首次突破千亿大关。“千亿”曾是这家老牌儿房企早在2016年就立志达到的目标。那一年,富力达到600亿左右的销售额,当年过“千亿”的房企不过十二三家,业绩最高的恒大也刚达到3700亿元。

  分化从2017年开始拉大。这一年,行业前三的销售额均已超过5000亿,千亿房企数量也增加至17家。步入2018年,千亿规模房企阵营已超30家。如今,富力这一阶段性进程的达成,整整晚了两年。

  非常明显的迹象是,富力地产希望通过收购,来实现弯道超车。继收购万达酒店资产后,2018年3月,富力以57亿收购海航资产。

  一个问题是,大环境是否支持富力去实现上述愿望。2019年初,中国房地产市场出现了明显的拐点,1~2月全国商品房销售面积出现负增长。几个月前,万科董事长郁亮甚至提出了“活下去”的口号。

  业绩发布会上,在被问及诸如万科提出“活下去”的口号,而富力地产是否有类似的公司策略时,李思廉表示,那是郁亮开玩笑,他是提醒大家活下去。

  “万科是国内毋庸置疑的最强大的房地产公司,我们理解万科也是国营。按照万科提供的业绩,拥有的土地储备,拥有的税后利润,在市场的影响力和融资能力,它肯定能活下去的。”李思廉说。

  富力当然不是国营企业,但李思廉表示,富力地产在市场打拼了二十多年。经历了国家宏观调控、世界金融海啸和其他一些挫折,都能够坚持下来的公司,都应该具有市场的保护能力,在市场竞争中活下去。

  “没有什么难受的。”李思廉说。